Ein einzelner Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, gegen einen Miteigentümer Ansprüche auf Zahlung angeblich rückständiger Wohngeldbeträge (§ 16 Abs. 2) zugunsten der Gemeinschaft gerichtlich einzuklagen, wenn es keinen Eigentümerbeschluss über Wirtschaftsplan und Abrechnung (§ 28 Abs. 5 WEG) gibt. Forderungen sollten nur in den Wirtschaftsplan aufgenommen werden, wenn damit zu rechnen ist, dass diese eingezogen werden können. Erst wenn ein Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan vorliegt, kann ein Eigentümer zur Zahlung von Wohngeld verpflichtet werden. Eine Zahlungsverpflichtung besteht aber auch, solange der Eigentümerbeschluss nicht für ungültig erklärt wurde. Und es muss festgestellt worden sein, in welcher Höhe jeder Eigentümer Zahlungen zu leisten hat. Ansonsten kann ein Wohnungseigentümer auch nicht in Verzug geraten. Voraussetzung für die Pflicht zur Zahlung von Wohngeldvorschüssen und endgültigem Wohngeld ist ein Eigentümerbeschluss nicht nur über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, sondern auch über die jeweiligen Einzelabrechnungen. Beschließt die Eigentümerversammlung einen Wirtschaftsplan, der bis zu der Wirksamkeit des nächsten Wirtschaftsplanes gültig bleiben soll, so sind die Eigentümer verpflichtet, weiterhin Wohngeldvorschüsse zu zahlen. Sind aufgrund falscher Stimmenzählungen Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan zustande gekommen, so sind diese keine Grundlage für gerichtliche Wohngeldverfahren. KG Berlin Ein Verwalter kann seinen Anspruch auf Vergütung auch ohne Beschluss der Gemeinschaft über einen Wirtschaftsplan gegen einzelne Wohnungseigentümer geltend machen. KG Berlin, Der Eigentümerbeschluss muss genau enthalten, welche Vorschüsse die einzelnen Wohnungseigentümer zu bezahlen haben.

Jeder Wohnungseigentümer kann seine Ansprüche gegen den Verwalter selbständig

geltend machen. Z.B. die Vorlage der Jahresabrechnung.

Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sind in den ersten Monaten jedes Abrechnungsjahres aufzustellen. Stellen die Eigentümer in einer Mehrhausanlage den Wirtschaftsplan auf, kann die Zahlung des Wohngeldes dann nur vom für die Gesamtanlage berufenen Verwalters verlangt werden, solange zum Wohnblock keine selbständige Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. OLG Köln, Kommt ein Wirtschaftsplan der Gemeinschaft nicht zustande, kann das Gericht bis zum Ablauf der Wirtschaftsperiode ersatzweise einen Wirtschaftsplan aufstellen und damit die Wohngeldvorschüsse für diesen Zeitraum sofort fällig stellen. In den Wirtschaftsplan müssen alle voraussichtlichen Einnahmen aufgenommen werden. Dazu gehören auch die Zinsen. Die Aufführung einer Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ist unzulässig (z.B. Differenz aus der Hausmeisterwohnung).

Auch der Stand der Instandhaltungsrücklage braucht nicht im Wirtschaftsplan

aufgeführt zu werden. KG Berlin

Der Verkäufer einer Eigentumswohnung haftet auch nach dem Beschluss der

Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahreshausgeldabrechnung für die von ihm

nicht beglichenen Hausgeldvorschussforderungen aufgrund des Wirtschaftsplanes weiter. Die

Abrechnung gegenüber dem Neueigentümer ändert daran nichts.

Setzt der Verwalter entstandene Ausgaben nicht in die Jahresabrechnung des betreffenden

Jahres oder bei mangelnder Deckung nicht in den Wirtschaftsplan für das nächste Jahr ein,

sondern berücksichtigt sie erst mehrere Jahre später ohne nähere Erläuterung in der

Jahresabrechnung, und erteilt er auch auf Aufforderung der Wohnungseigentümer keine

Erklärung dazu, so berechtigt dieses Verhalten die Wohnungseigentümer zur sofortigen

Abberufung des Verwalters. BayObLG Beschluss

Der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist aus dem Verwaltervertrag verpflichtet, einen Wirtschaftsplan zur Beschlussfassung vorzulegen, der eine Unterdeckung voraussichtlich ausschließt, so dass zinspflichtige Kreditaufnahmen zu Lasten der Gemeinschaft ausgeschlossen sind.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist verpflichtet, den

Wohnungseigentümern die Gesamtjahresabrechnung und die Wirtschaftspläne jeweils

rechtzeitig, mindestens aber zwei Wochen vor der Eigentümerversammlung zu

übersenden.

Wohngeldansprüche gegen einen Wohnungseigentümer setzen einen Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage voraus, der grundsätzlich das von dem einzelnen Wohnungseigentümer geschuldete Wohngeld betragsmäßig bezeichnen muss; ausnahmsweise genügt es aber, dass sich der geschuldete Betrag ohne weiteres errechnen lässt. BayObLG, Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan setzt nicht voraus, dass jeder Wohnungseigentümer in die Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer Einsicht nehmen kann. AG Kerpen Die jahrelange Praxis, für verschiedene Objekte einer Wohnungseigentumsanlage getrennte Wirtschaftspläne aufzustellen und auch abzurechnen, stellt eine Vereinbarung dar, von der nicht durch Mehrheitsbeschluss abgewichen werden kann. LG Köln

Tätigt der Verwalter Ausgaben für Anschaffungen oder Reparaturen, für die der

genehmigte Wirtschaftsplan einen entsprechenden Geldbetrag vorsieht, dann handelte

er mit Vertretungsmacht der Wohnungseigentümer.

Waren die Ausgaben nach dem Wirtschaftsplan nicht vorgesehen, genehmigte die Wohnungseigentümergemeinschaft aber die Jahresabrechnung, die diese Ausgaben enthält, dann kann hierin eine nachträgliche Genehmigung der Verwaltertätigkeit liegen. OLG Hamm Ausgaben, die nur unter ganz besonderen, außergewöhnlichen Umständen zu erwarten sind, dürfen grundsätzlich nicht im Wirtschaftsplan berücksichtigt werden.

Es ist die Hauptpflicht eines Verwalters für die Eigentümergemeinschaft einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Eine Eigentümerversammlung kann die Aufstellung des Wirtschaftsplanes dem Verwaltungsbeirat übertragen. Der Verwaltungsbeirat kann auch Zahlungsansprüche gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern geltend machen. OLG Köln Wenn erwiesen ist, dass nur ein einzelner Eigentümer Zahlungen schuldet, kann die Forderung direkt nur an ihn gerichtet werden. Auch wenn ein Wirtschaftsplan aus Zeitgründen bereits abgelaufen ist, können Wohnungseigentümer noch die Gültigkeit anzweifeln.

In den Wirtschaftsplan und in die Abrechnung (Jahresabrechnung Verwalter) der

Verwaltung gehören der Ertrag und der Nutzwert des gemeinschaftlichen Eigentums

nur dann, wenn es innerhalb der Eigentümergemeinschaft eine Ausgleichspflicht gibt.

BayObLG

Wirtschaftsplan

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