Den gemeinschaftlichen Garten kann jeder
Wohnungseigentümer nutzen. Das ist
unabhängig von der Höhe des
Miteigentumanteils seiner Wohnung.
Legt ein einzelner Eigentümer fest, wie viele
Nutzfläche alle Eigentümer an einen
gemeinschaftlichen Garten haben sollen, hat
das zur Folge, dass allen Eigentümern ein
gleichgroßer Anteil zusteht. BayObLG
Baut ein einzelner Eigentümer sich eine
Terrasse mit Plattenbelag im
gemeinschaftlichen Garten, weil er ein
Sondernutzungsrecht hat und die übrigen
Eigentümer durch diesen Bau nicht
benachteiligt werden, müssen nicht alle
Eigentümer dem Bau zustimmen. BAY OLG
Ein von der
Wohnungseigentümerversammlung gefasster
Beschluss, dass die Gartennutzung "weiterhin
so bestehen bleibt wie bisher gehandelt"
verstößt gegen unverzichtbare
Bestimmtheitserfordernisse. Seine Ungültigkeit
kann unbefristet geltend gemacht werden.
Ein Wohnungseigentümer ist im
städtischen Bereich ohne Zustimmung der
anderen Wohnungseigentümer nicht zur
Einzäunung des ihm zur Sondernutzung
zugewiesenen Gartenanteils berechtigt.
Nur einstimmung und nicht durch
Mehrheitsbeschluss einer
Eigentümerversammlung kann entschieden
werden, dass das Nutzungsrecht an
bestimmten Gartenflächen Eigentümern
zugesprochen wird, welche die Gartenfläche
auch schon seit vielen Jahren pflegen. OLG
Düsseldorf. Eine Änderung von einem
Sondernutzungsrecht kann immer nur
einstimmig beschlossen werden.
Ist in einer Gemeinschaftsordnung eine
Gartensondernutzungsfläche als "jeweils
unmittelbar vor der Wohnung befindlicher
Vorgarten" beschrieben, ist das dahingehend
auszulegen, dass die Trennlinie zwischen den
einzelnen Sondernutzungsflächen durch eine
gedachte Verlängerung der Trennwände
zwischen den einzelnen Wohneinheiten
gebildet wird. Beschluss des BayObLG
Allein die jahrelange Nutzung bestimmter
Teilflächen des Gemeinschaftsgartens
durch einzelne Wohnungseigentümer kann
aus dem Gesichtspunkt von Treu und
Glauben, § 242 BGB, keine
Sondernutzungsrechte begründen.
Ein Beschluss, dass im Hinblick auf die
Gartenanlage der Gemeinschaft „einfache
Pflegearbeiten wie Kehren, Unkraut jäten,
Gießen etc. nicht von einer Fachfirma
vorgenommen
werden,
sondern von den
Hausbewohnern
in Eigenregie
unentgeltlich
getätigt werden“
sollen, entspricht
unabhängig von
der Frage, ob
Eigentümern
durch
Mehrheitsbeschluss derartige Arbeiten
überhaupt auferlegt werden können, schon
deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung,
weil er dadurch, dass er nicht festlegt, wer
wann welche Arbeiten in welchem Umfange zu
erledigen habe, inhaltlich zu unbestimmt ist.
OLG Köln,
Ein Eigentümerbeschluss, der ohne
sachlichen Grund eine Einschränkung einer
normalen durchschnittlichen
Gartennutzung auferlegt, kann nicht gefasst
werden, bzw. ist rechtswidrig und auch
anfechtbar.
Bepflanzung im Garten, müssen
Eigentümer Zustimmung geben
Möchte ein Wohnungseigentümer eine hohe
Birke fällen, weil die Birke, die Sicht aus dem
Fenster nimmt, muss die
Eigentümergemeinschaft entscheiden, welche
Interessen überwiegen. Es muss also
abgewogen werden, ob die Bepflanzung
bestehen bleiben soll oder ob der Baum gefällt
werden kann. (Bay OLG)
Hat eine Eigentümergemeinschaft Efeu am
Haus und dieses wächst auch am Haus des
Nachbarn hoch, dann muss die
Eigentümergemeinschaft die Pflanzen am
Haus des Nachbarn entfernen. Jedenfalls
dann, wenn auch der eigene Efeu mit Wurzeln
entfernt wird.
Nachbarn haben kein Recht, das Efeu zu
beschneiden, wenn dieses in fremdem
Eigentum steht und kein Anspruch auf
Unterlassung besteht (vgl. §§ 905ff. BGB),
soweit das Efeu nicht über die
Nachbarsgrenze wächst. Auch wenn das Efeu
am Nachbarhaus stört, darf es nicht einfach
beschnitten werden.
Auch in einer Hausordnung wäre eine
entsprechende Regelung unwirksam.
Eine Balkonbrüstung ist gemäß § 5
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Bestandteil
des Gemeinschaftseigentums. Somit kann
eine Eigentümerversammlung beschließen,
dass auf der Balkonbrüstung keine
Blumenkästen angebracht werden dürfen.
Allerdings kann ein solches Verbot nicht auch
für Blumenkästen ausgesprochen werden, die
innen an der Brüstung angebracht worden sind
(OLG Hamm).
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