Wird ein auf die Verletzung der Verwalterpflichten
gestützter Schadensersatzanspruch geltend gemacht,
so ist auch zu prüfen, ob der Anspruch deshalb
gerechtfertigt ist, weil der Verwalter die Anlage als
Bauträger mangelhaft errichtet hat und aus diesem
Grund gegenüber dem Wohnungseigentümer als
Auftraggeber schadenseratzpflichtig ist. OLG
Düsseldorf
Die Einsetzung des Verwalters erfolgt durch die
Eigentümerversammlung. Bei einer Abstimmung wird
dieser durch Stimmenmehrheit ermittelt. Dabei kann es
sich um einen Wohnungseigentümer oder einen externen
Dritten handeln.
Auch eine GmbH oder eine Handelsgesellschaft ( OHG,
KG ) kann als Verwalter bestellt werden.
Dagegen können mehrere Personen, wie z.B. ein Ehepaar, nicht wirksam bestellt werden. Die Verpflichtung des Verwalters, nach Beendigung seiner Tätigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung zu legen, umfasst neben der verständlichen und nachvollziehbaren Darlegung aller Einnahmen und Ausgaben auch eine Aufstellung der noch bestehenden Forderungen, Verbindlichkeiten und Kontostände. OLG München Oft wird bei der Bestellung und im Verwaltervertrag geregelt, dass die Abberufung des Verwalters nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist. Insbesondere professionelle Verwalter bestehen darauf, dass eine vorzeitige Abberufung vor Ablauf des Bestellungszeitraums nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich ist. Ein solcher liegt dann vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, weil das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht mehr besteht.Diese Situation kann eingetreten sein, wenn es zu
einem der folgenden Vorgänge kommt:
- Weigerung die Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchzuführen - Verschweigen einer eigenen Vermittlungsprovisionen beim Abschluss von Versicherungsvertragen für die Wohnungseigentümergemeinschaft - Vermischung von Verwaltungsgeld der Gemeinschaft mit dem privatem Vermögen - nicht rechtzeitige Erstellung der Jahresabschlussrechnung - Jahresabschlussrechnung enthält grobe Fehler bei der Kostenverteilung - Verwalter lädt nicht zur Eigentümerversammlung ein Weigerung Einblick in das Sitzungsprotokoll oder andere Unterlagen zu gewähren - Verwalter wird zahlungsunfähig und muss Insolvenz anmelden - Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat wird grundlos verweigert - grundlose Strafanzeige gegen einen Wohnungseigentümer Der WEG- Hausverwalter besorgt sämtliche zum Betrieb der Immobilie nötigen Geschäfte. Nicht zu den Aufgaben des WEG-Verwalters zählt die Betreuung der Mieter, das Mietinkasso oder die Suche und Auswahl neuer Mieter. Nach Paragraph 20 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist eine Eigentümergemeinschaft dazu verpflichtet, einen Hausverwalter zu benennen.Der Verwalter genügt seiner
Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine
zuverlässige Hauswartfirma überträgt.
Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand. BayObLG Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann, auch wenn er selbst kein Miteigentümer ist, als Stellvertreter eines Eigentümers an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitwählen. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann ein Hausverwalter für eine Wohneigentumsanlage nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter kann entweder ein Miteigentümer sein oder es wird ein professioneller Hausverwalter beauftragt.Schadensersatz vom Verwalter, die Verjährungsfrist,
bei einer Eigentumswohnung
Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter verjähren nach 3 Jahren. Diese Frist kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden. Eine Klausel in AGBs, in der solche Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren, ist jedoch unwirksam. OLG München Ein Wohnungseigentümer kann im Wohnungseigentumsverfahren wegen einer Beschädigung seiner Sachen einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter auf die Schlechterfüllung des Verwaltervertrags stützen, obwohl nicht er gemeinsam mit den übrigen Wohnungseigentümern, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner des Verwalters geworden ist.Zurückbehaltungsrecht des früheren Verwalters
Hat ein früherer Wohnungseigentumsverwalter Unterlagen noch in Besitz, dann kann er sich gegenüber dem Herausgabeverlangen der Wohnungseigentümer nicht dadurch verteidigen, den Besitz pauschal in Abrede zu stellen und das in Verbindung mit der Erklärung, weitere Angaben über den Verbleib der Unterlagen nicht machen zu können. Gegenüber dem Anspruch der Wohnungseigentümer auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen steht dem ehemaligen Verwalter ein Zurückbehaltungsrecht wegen Vergütungsansprüchen nicht zu. Er kann also nicht aufrechnen. Sind mehrere Konkurrenzangebote potenzieller neuer Verwalter eingeholt worden, sind diese vor Bestellung eines neuen Verwalters allen Wohnungseigentümern zugänglich zu machen, damit ein jeder von ihnen in die Lage versetzt wird, sich einen Überblick und ein eigenes Bild von den Bedingungen der einzelnen Kandidaten verschaffen zu können. OLG Köln Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden. .
Streitigkeiten zwischen einzelnen Hausbewohnern, etwa bei
Lärmbelästigungen, sind nicht Sache des Verwalters. Fühlt sich jedoch die
Mehrzahl der Bewohner betroffen, muss er dafür sorgen, dass die Hausordnung
beachtet wird.
Strittige Abrechnungen des Verwalters sollte die Eigentümerversammlung nicht
genehmigen. Hohe Sonderleistungen muss er auch nachweisen können. Ist ihm das
nicht möglich, kann er notfalls sogar verklagt werden.
Ein Hausverwalter kann kleinere Instandsetzungsarbeiten eigenständig in Auftrag
geben. Teure Arbeiten benötigen aber die vorherige Zustimmung der
Eigentümergemeinschaft.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss
einen Verwalter bestimmen. Er wird für maximal 5 Jahre mit der Verwaltung
beauftragt, kann dann aber wiedergewählt werden.
Zu den Aufgaben des Hausverwalters gehört die Vorbereitung der
Wohnungseigentümerversammlung, er erstellt einen Wirtschaftsplan und macht die
Jahresabrechnung.
Kommt der Hausverwalter auch nach mehrmaliger Aufforderung nicht seinen Pflichten
nach, beispielsweise dafür zu sorgen, dass das Treppenhaus gereinigt wird, sollte
man ihm bei der nächsten Eigentümerversammlung eine Frist setzen. Dort kann ihm
auch mit der Absetzung gedroht werden, wenn er weiterhin nicht tätig wird.
Abfallbgebühren Eigentümer
Beschluss Eigentümer
Wirtschaftsplan
Auskunftsrecht Eigentümer
Gartennutzung Eigentümer
Eigentümergemeinschaft Balkon
Auswahl Stromanbieter
bauliche Veränderungen
Sondereigentum Klimaanlage
Vergütung Hausverwalter
Mindestbeheizung Wohnung
Eigentümer Kabelanschluss
Dachboden
Eigentümer Treppenhaus
Liste Eigentümer
Eigentümer Gartenhaus
Hausordnung Eigentümer
Austausch Fenster Eigentümer
Rückstand Hausgeld
grillen auf dem Balkon
Trittschallgeräusche
Eigentümergemeinschaft Stellplatz
Eigentumswohnung Klimaanlage
Aufzugskosten Mieter
Eigentümerversammlung
Eigentumswohnung Außenfassade
Garage Sondereigentum
Sondereigentum Garten
Eigentümer Geräteschuppen
Mehrheitsbeschluss Eigentümer
Jahresabrechnung Hausverwalter
Instandhaltungsrücklage
Kaltwasserzähler
Katzennetz am Balkon
Stellplatz Sondereigentum
Lastschriftverfahren Mieter
Leitungswasserversicherung
Modernisierung
Elementarversicherung
Sondernutzungsrecht am Garten
Anwaltskosten Eigentümer
Sprechanlage Sondereigentum
Rücklagen Eigentumswohnung
Sondernutzungsrecht Grundbuch
Spitzboden Eigentumswohnung
Eigentümergemeinschaft Strom
Teilungserklärung Wohnung
Eigentumswohnung Terrasse
Eigentümer Öl- Fernwärme
Wohngeldrückstände
Versorgungssperre
Hausverwalter Schadensersatz
Verwaltungskosten Eigentümer
Verwaltungsrat
Zustimmung Wanddurchbruch
Wäsche waschen in Wohnung
Wasserkosten Eigentümer
Zufahrt Garage
Eigentumswohnung Abrechnung
Fahrräder im Hausflur
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Verwalterpflichten gestützter
Schadensersatzanspruch geltend
gemacht, so ist auch zu prüfen, ob der
Anspruch deshalb gerechtfertigt ist, weil
der Verwalter die Anlage als Bauträger
mangelhaft errichtet hat und aus diesem
Grund gegenüber dem
Wohnungseigentümer als Auftraggeber
schadenseratzpflichtig ist. OLG
Düsseldorf
Die Einsetzung des Verwalters erfolgt durch
die Eigentümerversammlung. Bei einer
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sich um einen Wohnungseigentümer oder
einen externen Dritten handeln.
Auch eine GmbH oder eine
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Dagegen können mehrere Personen, wie z.B. ein Ehepaar, nicht wirksam bestellt werden. Die Verpflichtung des Verwalters, nach Beendigung seiner Tätigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung zu legen, umfasst neben der verständlichen und nachvollziehbaren Darlegung aller Einnahmen und Ausgaben auch eine Aufstellung der noch bestehenden Forderungen, Verbindlichkeiten und Kontostände. OLG München Oft wird bei der Bestellung und im Verwaltervertrag geregelt, dass die Abberufung des Verwalters nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist. Insbesondere professionelle Verwalter bestehen darauf, dass eine vorzeitige Abberufung vor Ablauf des Bestellungszeitraums nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich ist. Ein solcher liegt dann vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, weil das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht mehr besteht.Diese Situation kann eingetreten sein,
wenn es zu einem der folgenden Vorgänge
kommt:
- Weigerung die Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchzuführen - Verschweigen einer eigenen Vermittlungsprovisionen beim Abschluss von Versicherungsvertragen für die Wohnungseigentümergemeinschaft - Vermischung von Verwaltungsgeld der Gemeinschaft mit dem privatem Vermögen - nicht rechtzeitige Erstellung der Jahresabschlussrechnung - Jahresabschlussrechnung enthält grobe Fehler bei der Kostenverteilung - Verwalter lädt nicht zur Eigentümerversammlung ein Weigerung Einblick in das Sitzungsprotokoll oder andere Unterlagen zu gewähren - Verwalter wird zahlungsunfähig und muss Insolvenz anmelden - Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat wird grundlos verweigert - grundlose Strafanzeige gegen einen Wohnungseigentümer Der WEG- Hausverwalter besorgt sämtliche zum Betrieb der Immobilie nötigen Geschäfte. Nicht zu den Aufgaben des WEG-Verwalters zählt die Betreuung der Mieter, das Mietinkasso oder die Suche und Auswahl neuer Mieter. Nach Paragraph 20 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist eine Eigentümergemeinschaft dazu verpflichtet, einen Hausverwalter zu benennen.Der Verwalter genügt seiner
Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese
auf eine zuverlässige Hauswartfirma
überträgt.
Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand. BayObLG Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann, auch wenn er selbst kein Miteigentümer ist, als Stellvertreter eines Eigentümers an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitwählen. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann ein Hausverwalter für eine Wohneigentumsanlage nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter kann entweder ein Miteigentümer sein oder es wird ein professioneller Hausverwalter beauftragt.Schadensersatz vom Verwalter, die
Verjährungsfrist, bei einer
Eigentumswohnung
Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter verjähren nach 3 Jahren. Diese Frist kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden. Eine Klausel in AGBs, in der solche Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren, ist jedoch unwirksam. OLG München Ein Wohnungseigentümer kann im Wohnungseigentumsverfahren wegen einer Beschädigung seiner Sachen einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter auf die Schlechterfüllung des Verwaltervertrags stützen, obwohl nicht er gemeinsam mit den übrigen Wohnungseigentümern, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner des Verwalters geworden ist.
Streitigkeiten zwischen einzelnen
Hausbewohnern, etwa bei
Lärmbelästigungen, sind nicht Sache des
Verwalters. Fühlt sich jedoch die Mehrzahl
der Bewohner betroffen, muss er dafür
sorgen, dass die Hausordnung beachtet
wird.
Strittige Abrechnungen des Verwalters sollte
die Eigentümerversammlung nicht
genehmigen. Hohe Sonderleistungen muss er
auch nachweisen können. Ist ihm das nicht
möglich, kann er notfalls sogar verklagt
werden.
Ein Hausverwalter kann kleinere
Instandsetzungsarbeiten eigenständig in
Auftrag geben. Teure Arbeiten benötigen aber
die vorherige Zustimmung der
Eigentümergemeinschaft.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann
durch einfachen Mehrheitsbeschluss einen
Verwalter bestimmen. Er wird für maximal 5
Jahre mit der Verwaltung beauftragt, kann
dann aber wiedergewählt werden.
Zu den Aufgaben des Hausverwalters gehört
die Vorbereitung der
Wohnungseigentümerversammlung, er erstellt
einen Wirtschaftsplan und macht die
Jahresabrechnung.
Kommt der Hausverwalter auch nach
mehrmaliger Aufforderung nicht seinen
Pflichten nach, beispielsweise dafür zu sorgen,
dass das Treppenhaus gereinigt wird, sollte
man ihm bei der nächsten
Eigentümerversammlung eine Frist setzen.
Dort kann ihm auch mit der Absetzung gedroht
werden, wenn er weiterhin nicht tätig wird.
Zurückbehaltungsrecht des früheren
Verwalters
Hat ein früherer Wohnungseigentumsverwalter Unterlagen noch in Besitz, dann kann er sich gegenüber dem Herausgabeverlangen der Wohnungseigentümer nicht dadurch verteidigen, den Besitz pauschal in Abrede zu stellen und das in Verbindung mit der Erklärung, weitere Angaben über den Verbleib der Unterlagen nicht machen zu können. Gegenüber dem Anspruch der Wohnungseigentümer auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen steht dem ehemaligen Verwalter ein Zurückbehaltungsrecht wegen Vergütungsansprüchen nicht zu. Er kann also nicht aufrechnen. Sind mehrere Konkurrenzangebote potenzieller neuer Verwalter eingeholt worden, sind diese vor Bestellung eines neuen Verwalters allen Wohnungseigentümern zugänglich zu machen, damit ein jeder von ihnen in die Lage versetzt wird, sich einen Überblick und ein eigenes Bild von den Bedingungen der einzelnen Kandidaten verschaffen zu können. OLG Köln Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden. .
Mindestbeheizung Wohnung
Eigentümer Kabelanschluss
Dachboden
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