Wird ein auf die Verletzung der
Verwalterpflichten gestützter
Schadensersatzanspruch geltend
gemacht, so ist auch zu prüfen, ob der
Anspruch deshalb gerechtfertigt ist, weil
der Verwalter die Anlage als Bauträger
mangelhaft errichtet hat und aus diesem
Grund gegenüber dem
Wohnungseigentümer als Auftraggeber
schadenseratzpflichtig ist. OLG
Düsseldorf
Die Einsetzung des Verwalters erfolgt durch
die Eigentümerversammlung. Bei einer
Abstimmung wird dieser durch
Stimmenmehrheit ermittelt. Dabei kann es
sich um einen Wohnungseigentümer oder
einen externen Dritten handeln.
Auch eine GmbH oder eine
Handelsgesellschaft ( OHG, KG ) kann als
Verwalter bestellt werden.
Dagegen können mehrere Personen, wie z.B.
ein Ehepaar, nicht wirksam bestellt werden.
Die Verpflichtung des Verwalters, nach
Beendigung seiner Tätigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung
zu legen, umfasst neben der verständlichen
und nachvollziehbaren Darlegung aller
Einnahmen und Ausgaben auch eine
Aufstellung der noch bestehenden
Forderungen, Verbindlichkeiten und
Kontostände.
OLG München
Oft wird bei der Bestellung und im
Verwaltervertrag geregelt, dass die
Abberufung des Verwalters nur unter
bestimmten Voraussetzungen möglich ist.
Insbesondere professionelle Verwalter
bestehen darauf, dass eine vorzeitige
Abberufung vor Ablauf des
Bestellungszeitraums nur bei Vorliegen eines
wichtigen Grundes möglich ist.
Ein solcher liegt dann vor, wenn den
Wohnungseigentümern unter
Berücksichtigung aller Umstände eine
weitere Zusammenarbeit mit dem
Verwalter nicht mehr zugemutet werden
kann, weil das erforderliche
Vertrauensverhältnis nicht mehr besteht.
Diese Situation kann eingetreten sein,
wenn es zu einem der folgenden Vorgänge
kommt:
- Weigerung die Beschlüsse der
Eigentümerversammlung
durchzuführen
- Verschweigen einer eigenen
Vermittlungsprovisionen beim
Abschluss von Versicherungsvertragen
für
die
Wohnungseigentümergemeinschaft
- Vermischung von Verwaltungsgeld der
Gemeinschaft mit dem privatem
Vermögen
- nicht rechtzeitige Erstellung der
Jahresabschlussrechnung
- Jahresabschlussrechnung enthält
grobe Fehler bei der Kostenverteilung
- Verwalter lädt nicht zur
Eigentümerversammlung ein
Weigerung Einblick in das
Sitzungsprotokoll oder andere
Unterlagen zu gewähren
- Verwalter wird zahlungsunfähig und
muss Insolvenz anmelden
- Zusammenarbeit mit dem
Verwaltungsbeirat wird grundlos
verweigert
- grundlose Strafanzeige gegen einen
Wohnungseigentümer
Der WEG-
Hausverwalter
besorgt sämtliche
zum Betrieb der
Immobilie nötigen
Geschäfte. Nicht zu
den Aufgaben des
WEG-Verwalters
zählt die Betreuung
der Mieter, das
Mietinkasso oder
die Suche und
Auswahl neuer
Mieter.
Nach Paragraph 20
Absatz 2
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist eine
Eigentümergemeinschaft dazu verpflichtet,
einen Hausverwalter zu benennen.
Der Verwalter genügt seiner
Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese
auf eine zuverlässige Hauswartfirma
überträgt.
Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist
der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über
mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu
Beanstandungen bestand.
BayObLG
Der Verwalter einer
Wohnungseigentümergemeinschaft kann,
auch wenn er selbst kein Miteigentümer ist,
als Stellvertreter eines Eigentümers an der
Beschlussfassung über seine erneute
Bestellung mitwählen.
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann
ein Hausverwalter für eine
Wohneigentumsanlage nicht ausgeschlossen
werden. Der Verwalter kann entweder ein
Miteigentümer sein oder es wird ein
professioneller Hausverwalter beauftragt.
Schadensersatz vom Verwalter, die
Verjährungsfrist, bei einer
Eigentumswohnung
Schadensersatzansprüche gegen den
Verwalter verjähren nach 3 Jahren. Diese Frist
kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen
verkürzt werden.
Eine Klausel in AGBs, in der solche Ansprüche
auch bei vorsätzlichem Handeln des
Verwalters unabhängig von der Kenntnis der
Geschädigten nach drei Jahren verjähren, ist
jedoch unwirksam. OLG München
Ein Wohnungseigentümer kann im
Wohnungseigentumsverfahren wegen einer
Beschädigung seiner Sachen einen
Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter
auf die Schlechterfüllung des
Verwaltervertrags stützen, obwohl nicht er
gemeinsam mit den übrigen
Wohnungseigentümern, sondern die
Wohnungseigentümergemeinschaft
Vertragspartner des Verwalters geworden ist.
Streitigkeiten zwischen einzelnen
Hausbewohnern, etwa bei
Lärmbelästigungen, sind nicht Sache des
Verwalters. Fühlt sich jedoch die Mehrzahl
der Bewohner betroffen, muss er dafür
sorgen, dass die Hausordnung beachtet
wird.
Strittige Abrechnungen des Verwalters sollte
die Eigentümerversammlung nicht
genehmigen. Hohe Sonderleistungen muss er
auch nachweisen können. Ist ihm das nicht
möglich, kann er notfalls sogar verklagt
werden.
Ein Hausverwalter kann kleinere
Instandsetzungsarbeiten eigenständig in
Auftrag geben. Teure Arbeiten benötigen aber
die vorherige Zustimmung der
Eigentümergemeinschaft.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann
durch einfachen Mehrheitsbeschluss einen
Verwalter bestimmen. Er wird für maximal 5
Jahre mit der Verwaltung beauftragt, kann
dann aber wiedergewählt werden.
Zu den Aufgaben des Hausverwalters gehört
die Vorbereitung der
Wohnungseigentümerversammlung, er erstellt
einen Wirtschaftsplan und macht die
Jahresabrechnung.
Kommt der Hausverwalter auch nach
mehrmaliger Aufforderung nicht seinen
Pflichten nach, beispielsweise dafür zu sorgen,
dass das Treppenhaus gereinigt wird, sollte
man ihm bei der nächsten
Eigentümerversammlung eine Frist setzen.
Dort kann ihm auch mit der Absetzung gedroht
werden, wenn er weiterhin nicht tätig wird.
Zurückbehaltungsrecht des früheren
Verwalters
Hat ein früherer Wohnungseigentumsverwalter
Unterlagen noch in Besitz, dann kann er sich
gegenüber dem Herausgabeverlangen der
Wohnungseigentümer nicht dadurch
verteidigen, den Besitz pauschal in Abrede zu
stellen und das in Verbindung mit der
Erklärung, weitere Angaben über den Verbleib
der Unterlagen nicht machen zu können.
Gegenüber dem Anspruch der
Wohnungseigentümer auf Herausgabe von
Verwaltungsunterlagen steht dem ehemaligen
Verwalter ein Zurückbehaltungsrecht wegen
Vergütungsansprüchen nicht zu. Er kann also
nicht aufrechnen.
Sind mehrere Konkurrenzangebote
potenzieller neuer Verwalter eingeholt worden,
sind diese vor Bestellung eines neuen
Verwalters allen Wohnungseigentümern
zugänglich zu machen, damit ein jeder von
ihnen in die Lage versetzt wird, sich einen
Überblick und ein eigenes Bild von den
Bedingungen der einzelnen Kandidaten
verschaffen zu können. OLG Köln
Über die Bestellung und Abberufung des
Verwalters beschließen die
Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit.
Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre
vorgenommen werden.
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