Wird ein auf die Verletzung der
Verwalterpflichten gestützter
Schadensersatzanspruch geltend gemacht, so
ist auch zu prüfen, ob der Anspruch deshalb
gerechtfertigt ist, weil der Verwalter die Anlage
als Bauträger mangelhaft errichtet hat und aus
diesem Grund gegenüber dem
Wohnungseigentümer als Auftraggeber
schadenseratzpflichtig ist. OLG Düsseldorf
Die Einsetzung des Verwalters erfolgt durch die
Eigentümerversammlung. Bei einer Abstimmung
wird dieser durch Stimmenmehrheit ermittelt.
Dabei kann es sich um einen
Wohnungseigentümer oder einen externen Dritten
handeln.
Auch eine GmbH oder eine
Handelsgesellschaft ( OHG, KG ) kann als
Verwalter bestellt werden.
Dagegen können mehrere Personen, wie z.B. ein
Ehepaar, nicht wirksam bestellt werden.
Die Verpflichtung des Verwalters, nach
Beendigung seiner Tätigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung zu
legen, umfasst neben der verständlichen und
nachvollziehbaren Darlegung aller Einnahmen
und Ausgaben auch eine Aufstellung der noch
bestehenden Forderungen, Verbindlichkeiten und
Kontostände.
OLG München
Oft wird bei der Bestellung und im
Verwaltervertrag geregelt, dass die Abberufung
des Verwalters nur unter bestimmten
Voraussetzungen möglich ist.
Insbesondere professionelle Verwalter bestehen
darauf, dass eine vorzeitige Abberufung vor
Ablauf des Bestellungszeitraums nur bei
Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich ist.
Ein solcher liegt dann vor, wenn den
Wohnungseigentümern unter
Berücksichtigung aller Umstände eine weitere
Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr
zugemutet werden kann, weil das erforderliche
Vertrauensverhältnis nicht mehr besteht.
Diese Situation kann eingetreten sein, wenn
es zu einem der folgenden Vorgänge kommt:
- Weigerung die Beschlüsse der
Eigentümerversammlung durchzuführen
- Verschweigen einer eigenen
Vermittlungsprovisionen beim Abschluss
von Versicherungsvertragen für die
Wohnungseigentümergemeinschaft
- Vermischung von Verwaltungsgeld der
Gemeinschaft mit dem privatem Vermögen
- nicht rechtzeitige Erstellung der
Jahresabschlussrechnung
- Jahresabschlussrechnung enthält grobe
Fehler bei der Kostenverteilung
- Verwalter lädt nicht zur
Eigentümerversammlung ein
Weigerung Einblick in das
Sitzungsprotokoll oder andere Unterlagen
zu gewähren
- Verwalter wird zahlungsunfähig und muss
Insolvenz anmelden
- Zusammenarbeit mit dem
Verwaltungsbeirat wird grundlos verweigert
- grundlose Strafanzeige gegen einen
Wohnungseigentümer
Der WEG- Hausverwalter besorgt sämtliche zum
Betrieb der Immobilie nötigen Geschäfte. Nicht zu
den Aufgaben des WEG-Verwalters zählt die
Betreuung der Mieter, das Mietinkasso oder die
Suche und Auswahl neuer Mieter.
Nach Paragraph 20 Absatz 2
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist eine
Eigentümergemeinschaft dazu verpflichtet, einen
Hausverwalter zu benennen.
Der Verwalter genügt seiner
Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf
eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt.
Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der
Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere
Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen
bestand.
BayObLG
Der Verwalter einer
Wohnungseigentümergemeinschaft kann, auch
wenn er selbst kein Miteigentümer ist, als
Stellvertreter eines Eigentümers an der
Beschlussfassung über seine erneute Bestellung
mitwählen.
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann ein
Hausverwalter für eine Wohneigentumsanlage
nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter kann
entweder ein Miteigentümer sein oder es wird ein
professioneller Hausverwalter beauftragt.
Schadensersatz vom Verwalter,
die Verjährungsfrist, bei einer
Eigentumswohnung
Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter
verjähren nach 3 Jahren. Diese Frist kann durch
Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt
werden.
Eine Klausel in AGBs, in der solche Ansprüche
auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters
unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten
nach drei Jahren verjähren, ist jedoch unwirksam.
OLG München
Ein Wohnungseigentümer kann im
Wohnungseigentumsverfahren wegen einer
Beschädigung seiner Sachen einen
Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter auf
die Schlechterfüllung des Verwaltervertrags
stützen, obwohl nicht er gemeinsam mit den
übrigen Wohnungseigentümern, sondern die
Wohnungseigentümergemeinschaft
Vertragspartner des Verwalters geworden ist.
Streitigkeiten zwischen einzelnen
Hausbewohnern, etwa bei Lärmbelästigungen,
sind nicht Sache des Verwalters. Fühlt sich
jedoch die Mehrzahl der Bewohner betroffen,
muss er dafür sorgen, dass die Hausordnung
beachtet wird.
Strittige Abrechnungen des Verwalters sollte die
Eigentümerversammlung nicht genehmigen. Hohe
Sonderleistungen muss er auch nachweisen
können. Ist ihm das nicht möglich, kann er notfalls
sogar verklagt werden.
Ein Hausverwalter kann kleinere
Instandsetzungsarbeiten eigenständig in Auftrag
geben. Teure Arbeiten benötigen aber die
vorherige Zustimmung der
Eigentümergemeinschaft.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann
durch einfachen Mehrheitsbeschluss einen
Verwalter bestimmen. Er wird für maximal 5 Jahre
mit der Verwaltung beauftragt, kann dann aber
wiedergewählt werden.
Zu den Aufgaben des Hausverwalters gehört die
Vorbereitung der
Wohnungseigentümerversammlung, er erstellt
einen Wirtschaftsplan und macht die
Jahresabrechnung.
Kommt der Hausverwalter auch nach
mehrmaliger Aufforderung nicht seinen Pflichten
nach, beispielsweise dafür zu sorgen, dass das
Treppenhaus gereinigt wird, sollte man ihm bei
der nächsten Eigentümerversammlung eine Frist
setzen. Dort kann ihm auch mit der Absetzung
gedroht werden, wenn er weiterhin nicht tätig
wird.
Zurückbehaltungsrecht des früheren
Verwalters
Hat ein früherer Wohnungseigentumsverwalter
Unterlagen noch in Besitz, dann kann er sich
gegenüber dem Herausgabeverlangen der
Wohnungseigentümer nicht dadurch verteidigen,
den Besitz pauschal in Abrede zu stellen und das
in Verbindung mit der Erklärung, weitere Angaben
über den Verbleib der Unterlagen nicht machen
zu können.
Gegenüber dem Anspruch der
Wohnungseigentümer auf Herausgabe von
Verwaltungsunterlagen steht dem ehemaligen
Verwalter ein Zurückbehaltungsrecht wegen
Vergütungsansprüchen nicht zu. Er kann also
nicht aufrechnen.
Sind mehrere Konkurrenzangebote potenzieller
neuer Verwalter eingeholt worden, sind diese vor
Bestellung eines neuen Verwalters allen
Wohnungseigentümern zugänglich zu machen,
damit ein jeder von ihnen in die Lage versetzt
wird, sich einen Überblick und ein eigenes Bild
von den Bedingungen der einzelnen Kandidaten
verschaffen zu können. OLG Köln
Über die Bestellung und Abberufung des
Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer
mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf
höchstens fünf Jahre vorgenommen werden.
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