Beschlussfähigkeit
Die Beschlussfähigkeit der
Eigentümerversammlung muss bei jeder
einzelnen Abstimmung gegeben sein. Die
Beschlussfähigkeit der
Eigentümerversammlung kann im Laufe der
Versammlung entfallen, wenn einzelne
Miteigentümer den Saal verlassen oder bei
einem Beschlussantrag bestimmte Eigentümer
von der Ausübung ihres Stimmrechts
ausgeschlossen sind (§ 25 Abs. 5 WEG).
Der Versammlungsleiter hat vor jeder
Abstimmung zu prüfen, ob genügend
stimmberechtigte Eigentümer im Saal sind
oder einzelne Eigentümer von der Ausübung
ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind.
Stellt er fest, dass die Beschlussfähigkeit für
den zur Abstimmung gestellten
Beschlussantrag nicht gegeben ist, darf die
Abstimmung nicht durchgeführt werden.
Es besteht dann nur die Möglichkeit, insoweit
eine neue Versammlung einzuberufen, welche
dann auch beschlussfähig ist.
Stimmabgabe
Ist der Beschlussantrag verlesen und die
Beschlussfähigkeit festgestellt, so bittet der
Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen.
Soweit die Gemeinschaftsordnung keine
bestimmte Form der Abstimmung in der
Eigentümerversammlung vorsieht, ist sie
formfrei.
Üblich ist die
offene
Abstimmung
durch Handheben.
Durch einen
Beschluss zur
Geschäftsordnung
kann die
Versammlung
eine andere Form
der Abstimmung,
z. B. die geheime
Abstimmung,
mehrheitlich
beschließen.
Auszählung der
Stimmen
Der Versammlungsleiter hatte bislang die
Anzahl der Ja-Stimmen, der Neinstimmen und
der Stimmenthaltungen festzustellen. Für das
Beschlussergebnis war allein maßgeblich, ob
die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der
Neinstimmen übersteigt. Stimmenthaltungen
waren nicht zu berücksichtigen.
Mit einfacher Stimmenmehrheit können die
Wohnungseigentümer Beschlüsse zu
einzelnen Fragen von untergeordneter
Bedeutung fassen (die Art und Weise von
Zahlungen, Kosten für die Nutzung von
gemeinschaftlichem Eigentum wie
Partyräumen, besondere Verwaltungskosten).
Dazu müssen die Eigentümer mit mehr als
der Hälfte der abgegebenen gültigen
Stimmen für oder gegen einen Beschluss
entscheiden.
Eine
gebrauchsbezogene Kostenverteilung für
Instandhaltungs- oder
Instandsetzungsmaßnahmen kann durch
Beschluss abweichend von den
Miteigentumsverhältnissen festgelegt werden.
Dafür reicht eine einfache Mehrheit nicht
aus. Es muss Mehrheit von drei Vierteln
aller stimmberechtigten
Wohnungseigentümer und mehr als die
Hälfte aller Miteigentumsanteile sein.
Eine entsprechende Beschlussmehrheit ist
auch bei der Abstimmung über eine
energetische Modernisierung notwendig.
Das betrifft insbesondere Investitionen in die
Wärmedämmung, in Fernwärme oder in Kraft-
Wärme-Kopplungs-Technik für das
gemeinschaftliche Eigentum.
Bei baulichen Veränderungen, die über eine
reine Instandhaltung oder Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen,
müssen alle Eigentümer zustimmen, deren
Rechte durch die Arbeiten beeinträchtigt
werden.
Über die Kostenumlage für gemeinschaftliches
Eigentum entscheiden die Eigentümer mit
einfacher Mehrheit.
Wird ein Beschluss der
Eigentümergemeinschaft entgegen der
Gemeinschaftsordnung nicht in ein
gesondertes Beschluss- buch eingetragen oder
in anderer vorgeschriebener Weise
protokolliert, ist der Beschluss bei fehlender
Niederschrift anfechtbar, aber in der Regel
nicht nichtig.Beschluss des OLG Düsseldorf
Für das Zustandekommen eines
Beschlusses ist nur die Mehrheit nach der
Zahl der abgegebenen Ja- und Neinstimmen
zu berechnen. Stimmenthaltungen sind
nicht mitzuzählen (BGH).
Wird eine Eigentümerversammlung
unberechtigterweise statt vom Verwalter von
dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats
einberufen, sind die in dieser Versammlung
gefassten Eigentümerbeschlüsse im Falle einer
Anfechtung ungültig, es sei denn, es steht fest,
dass sie auch bei einer ordnungsgemäßen
Einberufung gefasst worden wären. BayObLG
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