Beschlussfähigkeit
Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss bei jeder einzelnen Abstimmung gegeben sein. Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung kann im Laufe der Versammlung entfallen, wenn einzelne Miteigentümer den Saal verlassen oder bei einem Beschlussantrag bestimmte Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind (§ 25 Abs. 5 WEG). Der Versammlungsleiter hat vor jeder Abstimmung zu prüfen, ob genügend stimmberechtigte Eigentümer im Saal sind oder einzelne Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind. Stellt er fest, dass die Beschlussfähigkeit für den zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag nicht gegeben ist, darf die Abstimmung nicht durchgeführt werden. Es besteht dann nur die Möglichkeit, insoweit eine neue Versammlung einzuberufen, welche dann auch beschlussfähig ist.Stimmabgabe
Ist der Beschlussantrag verlesen und die Beschlussfähigkeit festgestellt, so bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vorsieht, ist sie formfrei. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, z. B. die geheime Abstimmung, mehrheitlich beschließen.Auszählung der Stimmen
Der Versammlungsleiter hatte bislang die Anzahl der Ja-Stimmen, der Neinstimmen und der Stimmenthaltungen festzustellen. Für das Beschlussergebnis war allein maßgeblich, ob die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Neinstimmen übersteigt. Stimmenthaltungen waren nicht zu berücksichtigen. Mit einfacher Stimmenmehrheit können die Wohnungseigentümer Beschlüsse zu einzelnen Fragen von untergeordneter Bedeutung fassen (die Art und Weise von Zahlungen, Kosten für die Nutzung von gemeinschaftlichem Eigentum wie Partyräumen, besondere Verwaltungskosten).Dazu müssen die Eigentümer mit mehr als der
Hälfte der abgegebenen gültigen Stimmen für
oder gegen einen Beschluss entscheiden.
Eine gebrauchsbezogene Kostenverteilung für Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen kann durch Beschluss abweichend von den Miteigentumsverhältnissen festgelegt werden. Dafür reicht eine einfache Mehrheit nicht aus. Es muss Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile sein. Eine entsprechende Beschlussmehrheit ist auch bei der Abstimmung über eine energetische Modernisierung notwendig. Das betrifft insbesondere Investitionen in die Wärmedämmung, in Fernwärme oder in Kraft-Wärme- Kopplungs-Technik für das gemeinschaftliche Eigentum. Bei baulichen Veränderungen, die über eine reine Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, müssen alle Eigentümer zustimmen, deren Rechte durch die Arbeiten beeinträchtigt werden. Über die Kostenumlage für gemeinschaftliches Eigentum entscheiden die Eigentümer mit einfacher Mehrheit.
Wird ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft entgegen
der
Gemeinschaftsordnung nicht in ein gesondertes
Beschluss- buch eingetragen oder in anderer
vorgeschriebener Weise protokolliert, ist der Beschluss bei
fehlender Niederschrift anfechtbar, aber in der Regel nicht
nichtig.Beschluss des OLG Düsseldorf
Für das Zustandekommen eines Beschlusses ist nur
die Mehrheit nach der Zahl der abgegebenen Ja- und
Neinstimmen zu berechnen. Stimmenthaltungen sind
nicht mitzuzählen (BGH).
Wird eine Eigentümerversammlung unberechtigterweise statt vom Verwalter von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen, sind die in dieser Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse im Falle einer Anfechtung ungültig, es sei denn, es steht fest, dass sie auch bei einer ordnungsgemäßen Einberufung gefasst worden wären. BayObLG
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Beschlussfähigkeit
Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss bei jeder einzelnen Abstimmung gegeben sein. Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung kann im Laufe der Versammlung entfallen, wenn einzelne Miteigentümer den Saal verlassen oder bei einem Beschlussantrag bestimmte Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind (§ 25 Abs. 5 WEG). Der Versammlungsleiter hat vor jeder Abstimmung zu prüfen, ob genügend stimmberechtigte Eigentümer im Saal sind oder einzelne Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind. Stellt er fest, dass die Beschlussfähigkeit für den zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag nicht gegeben ist, darf die Abstimmung nicht durchgeführt werden. Es besteht dann nur die Möglichkeit, insoweit eine neue Versammlung einzuberufen, welche dann auch beschlussfähig ist.Stimmabgabe
Ist der Beschlussantrag verlesen und die Beschlussfähigkeit festgestellt, so bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vorsieht, ist sie formfrei. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, z. B. die geheime Abstimmung, mehrheitlich beschließen.Auszählung der Stimmen
Der Versammlungsleiter hatte bislang die Anzahl der Ja-Stimmen, der Neinstimmen und der Stimmenthaltungen festzustellen. Für das Beschlussergebnis war allein maßgeblich, ob die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Neinstimmen übersteigt. Stimmenthaltungen waren nicht zu berücksichtigen. Mit einfacher Stimmenmehrheit können die Wohnungseigentümer Beschlüsse zu einzelnen Fragen von untergeordneter Bedeutung fassen (die Art und Weise von Zahlungen, Kosten für die Nutzung von gemeinschaftlichem Eigentum wie Partyräumen, besondere Verwaltungskosten).Dazu müssen die Eigentümer mit mehr als
der Hälfte der abgegebenen gültigen
Stimmen für oder gegen einen Beschluss
entscheiden.
Eine gebrauchsbezogene Kostenverteilung für Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen kann durch Beschluss abweichend von den Miteigentumsverhältnissen festgelegt werden. Dafür reicht eine einfache Mehrheit nicht aus. Es muss Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile sein. Eine entsprechende Beschlussmehrheit ist auch bei der Abstimmung über eine energetische Modernisierung notwendig. Das betrifft insbesondere Investitionen in die Wärmedämmung, in Fernwärme oder in Kraft- Wärme-Kopplungs-Technik für das gemeinschaftliche Eigentum. Bei baulichen Veränderungen, die über eine reine Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, müssen alle Eigentümer zustimmen, deren Rechte durch die Arbeiten beeinträchtigt werden. Über die Kostenumlage für gemeinschaftliches Eigentum entscheiden die Eigentümer mit einfacher Mehrheit.
Wird ein Beschluss der
Eigentümergemeinschaft entgegen der
Gemeinschaftsordnung nicht in ein
gesondertes Beschluss- buch eingetragen oder
in anderer vorgeschriebener Weise
protokolliert, ist der Beschluss bei fehlender
Niederschrift anfechtbar, aber in der Regel
nicht nichtig.Beschluss des OLG Düsseldorf
Für das Zustandekommen eines
Beschlusses ist nur die Mehrheit nach der
Zahl der abgegebenen Ja- und Neinstimmen
zu berechnen. Stimmenthaltungen sind
nicht mitzuzählen (BGH).
Wird eine Eigentümerversammlung unberechtigterweise statt vom Verwalter von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen, sind die in dieser Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse im Falle einer Anfechtung ungültig, es sei denn, es steht fest, dass sie auch bei einer ordnungsgemäßen Einberufung gefasst worden wären. BayObLG
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