Die Durchtrennung der Außenverkleidung und des Metallgeländers einer
Loggia zwecks Erstellung eines Ausstiegs in den Garten kann eine
bauliche Veränderung darstellen. BayObLG
Zur Zweckbestimmung gemeinschaftlicher Rasenflächen gehört nicht nur die optisch ansprechende Gestaltung, sondern auch die Nutzung für Spielmöglichkeiten der in der Anlage wohnenden Kinder. Das Pflanzen einer Hecke auf dem gemeinschaftlichen Grundstück ist keine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG. Ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche beinhaltet nicht das Recht zur Errichtung eines überdachten und durch Glaswände seitlich abgeschlossenen Sitzplatzes, durch den der optische Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird. BayObLG Die Errichtung eines in üblicher Weise zu erstellenden Sandkastens im Garten der Wohnungsanlage bedarf als bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. LG Paderborn Auch Sondernutzungsrechte an Gartenflächen geben einem Wohnungseigentümer nicht das Recht, eigenmächtig sichtbare kniehohe Beeteinfassungsmauern zu errichten, selbst wenn das Mauerwerk sich durch seine Gestaltung in den Gesamtcharakter der Wohnanlage einfügt. In einer Hausordnung kann bestimmt werden, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, Haustiere, insbesondere Katzen und Hunde, so zu halten, dass sie in den Außenanlagen und im Haus nicht frei herumlaufen und die Wohnungen sowie Gartenteile anderer Wohnungseigentümer nicht betreten können. BayObLG,Die Randbepflanzung eines Grundstücks hat die Aufgabe Schutz vor Sicht,
Lärm, Geruch und Staub zu gewähren, ohne dass Vorschriften bestehen,
mit welchen Pflanzen (Bäume oder Sträucher) diese Eigenschaften erreicht
werden sollen.
Bei einer gärtnerischen Umgestaltung sind diese Vorgaben zu berücksichtigen, wenn für die Sondernutzung einzelner Gartenflächen eine Rasen- und Randbepflanzung vorgesehen ist. OLG Hamburg Dem Eigentümer eines freiberuflich oder gewerblich genutzten Teileigentums (hier: zahnärztliche Praxis, zahntechnisches Labor) steht kein Schadensersatz dafür zu, daß er Terrasse und Garten wegen Bauarbeiten längere Zeit nicht nutzen kann. Wird vom Bauträger ein Zaun abweichend von dem Aufteilungsplan um eine Gartenfläche gezogen, die im Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers steht, so besteht unter dem Gesichtspunkt der Herstellung eines ordnungsmäßigen, den Plänen entsprechenden Zustands ein Verlegungsanspruch gegen die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit.Das gilt auch dann, wenn die vom Plan abweichende Errichtung des
Zaunes auf Abreden des Bauträgers mit dem Eigentümer der Wohnung
beruht, dem das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche zusteht.
BayObLG
Sollen auf eine Höhe von 15 - 18 m gewachsene, ursprünglich heckenartig bis zur Höhe von 2 m angepflanzte Zuckerahorngehölze wegen Sanierungsbedürftigkeit durch gemischte Gehölze bis zu einer Höhe von 2,80 m ersetzt werden, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Instandsetzung i. S. des § 21 Abs.5 Nr.2 WEG, die mehrheitlich beschlossen werden kann. Der Ermessungsspielraum der Wohnungseigentümer im Rahmen "ordnungsmäßiger" Verwaltung ist für Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen bei Gartenanlagen im Hinblick auf das nicht geplante Wachstum einer Anpflanzung und eine dadurch eintretende Veränderung des Erscheinungsbildes der Wohnanlage weit zu fassen. OLG HammDas einem Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung eingeräumte
Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche beinhaltet mangels näherer
Regelung die Befugnis, Sträucher und Bäume anpflanzen und wachsen
lassen zu dürfen.
Führt die Bepflanzung zu spürbaren Beeinträchtigungen eines anderen Miteigentümers, kann dieser die Beseitigung der störenden Pflanzen/ Pflanzenteile von dem Sondernutzungsberechtigten verlangen (hier: Rückschneiden einer am Haus gepflanzten, hochgewachsenen Schwarzkiefer). OLG KölnSondernutzungsrecht am Garten
Urteile zum Thema Garten und dessen Nutzung
Ist einem Wohnungseigentümer ein bestimmter Teil der
Gartenfläche zur alleinigen Nutzung als Grünfläche und
Ziergarten zugewiesen, so hält sich die Errichtung eines
zweisitzigen, 2 m hohen Schaukelgerüsts auf der
Grünfläche im Rahmen des Sondernutzungsrechts. OLG
Düsseldorf, Es darf also eine Schaukel im Garten
aufgestellt werden.
Wird einem Wohnungseigentümer durch Vereinbarung
das Sondernutzungsrecht an im gemeinschaftlichen
Eigentum stehenden Flächen eingeräumt, hat das zur
Folge, dass der Sondernutzungsberechtigte die
betreffenden Flächen allein, also unter Ausschluss der
übrigen Miteigentümer, nutzen darf.
Das Recht des Sondernutzungsberechtigten wird
jedoch durch diejenigen Bindungen eingeschränkt,
die für das gemeinschaftliche Eigentum aus anderen
Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum
Mitgebrauch, bestehen.
So kann das Sondernutzungsrecht an einer rückwärtigen
Gartenfläche mit dem Recht der übrigen Eigentümer auf
Benutzung eines über diese Fläche führenden Weges zu
dem rückwärtigen gemeinschaftlichen Kellereingang
belastet sein.KG Berlin,
Pflanzt ein Wohnungseigentümer entlang der Grenze der ihm
zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenfläche eine
Weißdornhecke, die eine optische Beeinträchtigung der
Gartenanlage darstellt und die Benutzung des zu einer
Gemeinschaftsfläche führenden Weges über das
unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt, steht den übrigen
Wohnungseigentümern ein Beseitigungsanspruch zu.
BayObLG
Die Ersetzung eines Fensters durch eine Tür und die dadurch
geschaffene oder erleichterte Möglichkeit, aus den Räumen
einer krankengymnastischen Praxis in den Garten der
Wohnanlage zu gelangen, stellt eine bauliche Veränderung dar,
die die übrigen Wohnungseigentümer nicht hinzunehmen
haben. BayObLG, Beschluss
Sondernutzungsrecht Garten
Ist einem Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an einem Teil des gemeinschaftlichen Gartens eingeräumt und ist weiter vereinbart, dass er den Garten "ortsüblich nutzen" darf, so kann ihm damit je nach den örtlichen Verhältnissen auch das Recht eingeräumt sein, auf der Sondernutzungsfläche bauliche Veränderungen vorzunehmen, etwa eine Pergola als offenes Rankgerüst für Schling- und Kletterpflanzen zu errichten. BayObLG, Räumt der teilende Eigentümer jedem der beiden Erwerber von Wohnungseigentum in der Teilungserklärung erkennbar eine gleich große Sondernutzungsfläche am Garten ein, ist aber der beigefügte Lageplan ohne Maßangaben hinsichtlich der Flächen, so ist die genaue Abgrenzung der gewollten gleichmäßigen Sondernutzungsrechte nachträglich durch Vermessung festzustellen. Die Gemeinschaftsordnung kann dem Sondernutzungsberechtigten bei der Gartenplanung und Gartengestaltung einen Gestaltungsspielraum einräumen, der über das Recht zur üblichen Gartenpflege hinausgeht. Aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer kann sich aus den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls ergeben, dass ein Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche verpflichtet ist, dem benachbarten
Miteigentümer, der keinen äußeren Zugang zu seiner ebenfalls
im Sondernutzungsrecht stehenden Gartenfläche hat, zu deren
ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu bestimmten Zeiten
Durchgang zu gewähren. OLG Stuttgart
Auch bei unbefangener Betrachtung nach dem Gesamtinhalt
der Teilungserklärung, den Aufteilungsplänen und den für
jedermann augenscheinlichen örtlichen Verhältnissen muss
die Bezeichnung einer Sondernutzungsfläche als "Garten"
nicht auf eine entsprechende Gebrauchsbeschränkung als
nächstliegende Bedeutung hinweisen.
Abfallbgebühren Eigentümer
Beschluss Eigentümer
Wirtschaftsplan
Auskunftsrecht Eigentümer
Gartennutzung Eigentümer
Eigentümergemeinschaft Balkon
Auswahl Stromanbieter
bauliche Veränderungen
Sondereigentum Klimaanlage
Vergütung Hausverwalter
Mindestbeheizung Wohnung
Eigentümer Kabelanschluss
Dachboden
Eigentümer Treppenhaus
Liste Eigentümer
Eigentümer Gartenhaus
Hausordnung Eigentümer
Austausch Fenster Eigentümer
Rückstand Hausgeld
grillen auf dem Balkon
Trittschallgeräusche
Eigentümergemeinschaft Stellplatz
Eigentumswohnung Klimaanlage
Aufzugskosten Mieter
Eigentümerversammlung
Eigentumswohnung Außenfassade
Garage Sondereigentum
Sondereigentum Garten
Eigentümer Geräteschuppen
Mehrheitsbeschluss Eigentümer
Jahresabrechnung Hausverwalter
Instandhaltungsrücklage
Kaltwasserzähler
Katzennetz am Balkon
Stellplatz Sondereigentum
Lastschriftverfahren Mieter
Leitungswasserversicherung
Modernisierung
Elementarversicherung
Sondernutzungsrecht am Garten
Anwaltskosten Eigentümer
Sprechanlage Sondereigentum
Rücklagen Eigentumswohnung
Sondernutzungsrecht Grundbuch
Spitzboden Eigentumswohnung
Eigentümergemeinschaft Strom
Teilungserklärung Wohnung
Eigentumswohnung Terrasse
Eigentümer Öl- Fernwärme
Wohngeldrückstände
Versorgungssperre
Hausverwalter Schadensersatz
Verwaltungskosten Eigentümer
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Zustimmung Wanddurchbruch
Wäsche waschen in Wohnung
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NEU
Die Durchtrennung der Außenverkleidung und
des Metallgeländers einer Loggia zwecks
Erstellung eines Ausstiegs in den Garten kann
eine bauliche Veränderung darstellen.
BayObLG
Zur Zweckbestimmung gemeinschaftlicher Rasenflächen gehört nicht nur die optisch ansprechende Gestaltung, sondern auch die Nutzung für Spielmöglichkeiten der in der Anlage wohnenden Kinder. Das Pflanzen einer Hecke auf dem gemeinschaftlichen Grundstück ist keine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG. Ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche beinhaltet nicht das Recht zur Errichtung eines überdachten und durch Glaswände seitlich abgeschlossenen Sitzplatzes, durch den der optische Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird. BayObLG Die Errichtung eines in üblicher Weise zu erstellenden Sandkastens im Garten der Wohnungsanlage bedarf als bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. LG Paderborn Auch Sondernutzungsrechte an Gartenflächen geben einem Wohnungseigentümer nicht das Recht, eigenmächtig sichtbare kniehohe Beeteinfassungsmauern zu errichten, selbst wenn das Mauerwerk sich durch seine Gestaltung in den Gesamtcharakter der Wohnanlage einfügt. In einer Hausordnung kann bestimmt werden, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, Haustiere, insbesondere Katzen und Hunde, so zu halten, dass sie in den Außenanlagen und im Haus nicht frei herumlaufen und die Wohnungen sowie Gartenteile anderer Wohnungseigentümer nicht betreten können. BayObLG,Die Randbepflanzung eines Grundstücks hat
die Aufgabe Schutz vor Sicht, Lärm, Geruch
und Staub zu gewähren, ohne dass
Vorschriften bestehen, mit welchen Pflanzen
(Bäume oder Sträucher) diese Eigenschaften
erreicht werden sollen.
Bei einer gärtnerischen Umgestaltung sind diese Vorgaben zu berücksichtigen, wenn für die Sondernutzung einzelner Gartenflächen eine Rasen- und Randbepflanzung vorgesehen ist. OLG Hamburg Dem Eigentümer eines freiberuflich oder gewerblich genutzten Teileigentums (hier: zahnärztliche Praxis, zahntechnisches Labor) steht kein Schadensersatz dafür zu, daß er Terrasse und Garten wegen Bauarbeiten längere Zeit nicht nutzen kann. Wird vom Bauträger ein Zaun abweichend von dem Aufteilungsplan um eine Gartenfläche gezogen, die im Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers steht, so besteht unter dem Gesichtspunkt der Herstellung eines ordnungsmäßigen, den Plänen entsprechenden Zustands ein Verlegungsanspruch gegen die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit.Das gilt auch dann, wenn die vom Plan
abweichende Errichtung des Zaunes auf
Abreden des Bauträgers mit dem Eigentümer
der Wohnung beruht, dem das
Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche
zusteht. BayObLG
Sollen auf eine Höhe von 15 - 18 m gewachsene, ursprünglich heckenartig bis zur Höhe von 2 m angepflanzte Zuckerahorngehölze wegen Sanierungsbedürftigkeit durch gemischte Gehölze bis zu einer Höhe von 2,80 m ersetzt werden, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Instandsetzung i. S. des § 21 Abs.5 Nr.2 WEG, die mehrheitlich beschlossen werden kann. Der Ermessungsspielraum der Wohnungseigentümer im Rahmen "ordnungsmäßiger" Verwaltung ist für Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen bei Gartenanlagen im Hinblick auf das nicht geplante Wachstum einer Anpflanzung und eine dadurch eintretende Veränderung des Erscheinungsbildes der Wohnanlage weit zu fassen. OLG HammDas einem Wohnungseigentümer in der
Teilungserklärung eingeräumte
Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche
beinhaltet mangels näherer Regelung die
Befugnis, Sträucher und Bäume anpflanzen
und wachsen lassen zu dürfen.
Führt die Bepflanzung zu spürbaren Beeinträchtigungen eines anderen Miteigentümers, kann dieser die Beseitigung der störenden Pflanzen/ Pflanzenteile von dem Sondernutzungsberechtigten verlangen (hier: Rückschneiden einer am Haus gepflanzten, hochgewachsenen Schwarzkiefer). OLG KölnSondernutzungsrecht am Garten
Urteile zum Thema Garten und dessen
Nutzung
Ist einem Wohnungseigentümer ein bestimmter
Teil der Gartenfläche zur alleinigen Nutzung als
Grünfläche und Ziergarten zugewiesen, so hält
sich die Errichtung eines zweisitzigen, 2 m hohen
Schaukelgerüsts auf der Grünfläche im Rahmen
des Sondernutzungsrechts. OLG Düsseldorf, Es
darf also eine Schaukel im Garten aufgestellt
werden.
Wird einem Wohnungseigentümer durch
Vereinbarung das Sondernutzungsrecht an im
gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Flächen
eingeräumt, hat das zur Folge, dass der
Sondernutzungsberechtigte die betreffenden
Flächen allein, also unter Ausschluss der übrigen
Miteigentümer, nutzen darf.
Das Recht des Sondernutzungsberechtigten
wird jedoch durch diejenigen Bindungen
eingeschränkt, die für das gemeinschaftliche
Eigentum aus anderen Gründen, insbesondere
aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch,
bestehen.
So kann das Sondernutzungsrecht an einer
rückwärtigen Gartenfläche mit dem Recht der
übrigen Eigentümer auf Benutzung eines über
diese Fläche führenden Weges zu dem
rückwärtigen gemeinschaftlichen Kellereingang
belastet sein.KG Berlin,
Pflanzt ein Wohnungseigentümer entlang der
Grenze der ihm zur Sondernutzung
zugewiesenen Gartenfläche eine
Weißdornhecke, die eine optische
Beeinträchtigung der Gartenanlage darstellt und
die Benutzung des zu einer Gemeinschaftsfläche
führenden Weges über das unvermeidliche Maß
hinaus beeinträchtigt, steht den übrigen
Wohnungseigentümern ein
Beseitigungsanspruch zu.
BayObLG
Die Ersetzung eines Fensters durch eine Tür und
die dadurch geschaffene oder erleichterte
Möglichkeit, aus den Räumen einer
krankengymnastischen Praxis in den Garten der
Wohnanlage zu gelangen, stellt eine bauliche
Veränderung dar, die die übrigen
Wohnungseigentümer nicht hinzunehmen haben.
BayObLG, Beschluss
Sondernutzungsrecht Garten
Ist einem Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an einem Teil des gemeinschaftlichen Gartens eingeräumt und ist weiter vereinbart, dass er den Garten "ortsüblich nutzen" darf, so kann ihm damit je nach den örtlichen Verhältnissen auch das Recht eingeräumt sein, auf der Sondernutzungsfläche bauliche Veränderungen vorzunehmen, etwa eine Pergola als offenes Rankgerüst für Schling- und Kletterpflanzen zu errichten. BayObLG, Räumt der teilende Eigentümer jedem der beiden Erwerber von Wohnungseigentum in der Teilungserklärung erkennbar eine gleich große Sondernutzungsfläche am Garten ein, ist aber der beigefügte Lageplan ohne Maßangaben hinsichtlich der Flächen, so ist die genaue Abgrenzung der gewollten gleichmäßigen Sondernutzungsrechte nachträglich durch Vermessung festzustellen. Die Gemeinschaftsordnung kann dem Sondernutzungsberechtigten bei der Gartenplanung und Gartengestaltung einen Gestaltungsspielraum einräumen, der über das Recht zur üblichen Gartenpflege hinausgeht. Aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer kann sich aus den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls ergeben, dass ein Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche verpflichtet ist, dem benachbarten Miteigentümer, der keinen äußeren Zugang zu seiner ebenfalls im Sondernutzungsrecht stehenden Gartenfläche hat, zu deren ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu bestimmten Zeiten Durchgang zu gewähren. OLG Stuttgart
Auch bei unbefangener Betrachtung nach
dem Gesamtinhalt der Teilungserklärung, den
Aufteilungsplänen und den für jedermann
augenscheinlichen örtlichen Verhältnissen
muss die Bezeichnung einer
Sondernutzungsfläche als "Garten" nicht auf
eine entsprechende Gebrauchsbeschränkung
als nächstliegende Bedeutung hinweisen.
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