Je neuer ein Haus ist, desto geringer ist das zu zahlende Hausgeld und die Gefahr einer teuren Sanierung. In einer Eigentümergemeinschaft werden folgende Kosten gemeinsam gezahlt: -  Gebühren für den Verwalter und das Gehalt des Hausmeisters, - Kosten für die Heizungs- und die Warmwasser-Versorgungsanlage, für die Reinigung des Treppenhauses, für Müllabfuhr, Pflege des Gartens, - Brandversicherung, Strom für gemeinsam genutzte Räume und Anlagen, - Rücklagen für Reparaturen. Die Verteilung dieser gemeinschaftlichen Kosten erfolgt nach der Größe des für jeden Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils. Auf der Grundlage des Wirtschaftsplans für das kommende Jahr wird das monatlich zu zahlende Hausgeld festgelegt. Zum Hausgeld gehören die Betriebskosten sowie die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Für die Abdeckung der regelmäßig anfallenden Kosten zahlen Besitzer von Eigentumswohnungen ein Hausgeld. Hierin sind Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten enthalten, aber auch ein Betrag für die Bildung einer Instandhaltungsrücklage. Dringende Reparaturen, die über diese Rücklagen hinausgehen, werden in Form von Sonderumlagen von allen Miteigentümern gezahlt. Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Verwalter dazu ermächtigen, ausstehende Wohngelder in eigenem Namen - notfalls mit gerichtlicher Hilfe - einzutreiben; das umfasst jedoch nicht die Erlaubnis, im Rahmen von außergerichtlichen Vergleichsverhandlungen mit dem Eigentümer der das Hausgeld schuldet, auf einen Teil der Wohngeldforderungen zu verzichten, wenn das in der Gemeinschaftsordnung nicht ausdrücklich so vorgesehen ist. (Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts 2Z BR 147/98) Wenn Wohnungseigentümer ihr Wohngeld nicht zahlen, kann die gesamte Eigentümergemeinschaft aber auch jeder einzelne Eigentümer, dem säumigen Mitglied zur Zahlung zwingen. Das auch mit gerichtlicher Hilfe zu Händen des Verwalters. Oberlandesgerichts 16 Wx 23/99)  In die Jahresabrechnung über ein Wirtschaftsjahr sind Hausgeldvorauszahlungen für dieses Wirtschaftsjahr nicht aufzunehmen, wenn sie erst im nächsten Wirtschaftsjahr geleistet werden. Eine Jahresabrechnung muss eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben im betreffenden Wirtschaftsjahr enthalten, sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung, auch keine Bilanz, sondern eine einfache Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen Beträge im Wirtschaftsjahr einander gegenüberstellt. Zu einer ordnungsmäßigen Jahresabrechnung gehört ein Eigentümerbeschluss über die Jahresgesamtabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen (BayObLG ) Hausgeld: Keine Erfüllung bei Überweisung auf Verwalterkonto OLG Düsseldorf, x 214/05 Überweist ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld auf ein "Verwaltungskonto" des Verwalters und überweist der Verwalter den Betrag mit dem Bemerken zurück, dass die Zahlung auf das bekannt gegebene "Hausgeldkonto" zu erfolgen habe, so entfaltet die Überweisung auf das "Verwaltungskonto" keine Tilgungswirkung. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.11.2005 - 3 Wx 92 Der Käufer haftet nicht für die Hausgeldrückstände seines Vorgängers.  Die Eigentümergemeinschaft muss für die Rückstände von Hausgeld aufkommen.  Jeder Eigentümer im Verhältnis zu seinem Miteigentumsanteil. Das gleiche gilt für die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Verbrauchs.  Nur der ehemalige Wohnungseigentümer ist zur Hausgeldzahlung verpflichtet.  Der Wirtschaftsplan-Beschluss verpflichtet nur den später veräußernden Wohnungseigentümer zur regelmäßigen Zahlung des Hausgeldes.  Das Haugeld schuldet, wer im Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch stand.  Wird die Wohnung im Laufe des Wirtschaftsjahres verkauft, versteigert oder vererbt, so besteht die Verpflichtung nicht gegenüber dem Erwerber. Weil er zum Zeitpunkt des noch nicht im Grundbuch eingetragen war..  Wenn aber der Beschluss über die Jahresabrechnung einen Betrag betrifft, der über den Beschluss des Wirtschaftsplans hinausgeht, wird der neue Wohnungseigentümer verpflichtet.  Ab Grundbucheintragung muss der neue Eigentümer für das Hausgeld aufkommen.  Er trägt dann auch die Hausgeldkosten, die ab seiner Eintragung im Grundbuch als Eigentümer anfallen (Pfälzisches OLG Zweibrücken, ZMR 1996, S. 340).  Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet für die rückständigen Hausgelder und Nachzahlungsverpflichtungen seines ehemaligen Wohnungsveräußerers.  Eine solche Regelung ist nur für den rechtsgeschäftlichen Erwerb möglich. Also nicht, wenn das Wohnungseigentum vererbt oder im Rahmen der Zwangsversteigerung erworben wird.  Die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Hausgeld- und anderen Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwaltung schwerwiegend beeinträchtigt. Bei einer Entziehung aus diesem Grund muss der Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung abgemahnt werden. Auf eine Abmahnung kann nur verzichtet werden, wenn davon auszugehen ist, dass sie keinen Erfolg verspricht. Wenn einzelne Eigentümer das Hausgeld nicht zahlen, muss die Gemeinschaft gegen die säumigen Miteigentümer vorgehen. Kann die Eigentümergemeinschaft keinen Prozess finanzieren,  um die Rückstände einzuklagen, kann sie nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) beantragen (Beschluss vom 17.6.2010, V ZB 26/10). Hausgeld-Rückstände haben jetzt Vorrang vor Bankschulden. Bei Eigentumswechsel, für den keine besonderen Bestimmungen bezüglich der Zahlungspflicht anzuwenden sind, gilt für Hausgeldrückstände der folgende Grundsatz: Der Eigentümer, der bei Begründung der Zahlungspflicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, haftet für die Beiträge (die bis zum Eigentumswechsel fällig geworden sind). Haftung des Erwerbers für Rückstände des Verkäufers BGH, V ZB 17/99, Ersteigerer einer Wohnung haftet für Beitragsrückstände des Vorgängers auch dann nicht, wenn der nach Erwerb gefasste Beschluss über die sie einbeziehenden Jahresabrechnung bestandskräftig geworden ist. Ist die in der Einladung zur Eigentümerversammlung und in der Niederschrift über die Versammlung als Tagesordnungspunkt die Vorlage und Genehmigung der Hausgeldabrechnung und die Entlastung des Verwalters für das gesamte Verwalterhandeln genannt und werden in der Eigentümerversammlung die Hausgeldabrechnung genehmigt und der Verwalter entlastet, so ist nicht nur die Jahresgesamtabrechnung, sondern auch die Einzelabrechnung genehmigt.
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