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Eigentumswohnung,

Jahresabrechnung über Heizkosten

und Warmwasserkosten nach

Miteigentumsanteile

Die Jahresabrechnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus der Gesamtabrechnung für die Gesamtanlage und die Einzelabrechnungen für jeden Eigentümer. Es werden also die Gesamtkosten der Anlage angegeben und die dadurch entstehenden Einzelkosten für jeden Eigentümer.

Die Abrechnung ist jährlich einmal vom

Verwalter zu erstellen.

Die Einzelabrechnung wird nach dem Verteilungsschlüssel erstellt, der vom Gesetz oder Gemeinschaftsordnung vorgegeben ist. Da viele Wohnungseigentümer ihre Wohnung vermietet haben, sollen in jeder Einzelabrechnung die Betriebskosten in einem eigenen Kostenblock zusammengefasst werden. Dieser gilt dann gegenüber den Mietern als Nachweis für die Betriebskostenabrechnung. Das gilt auch für die Heizungs- und Warmwasserkosten, bei denen die Verteilungsschlüssel der Heizkostenverordnung maßgeblich sind.

Wohnungseigentum - Einsichtsrecht in

Jahresabrechnungsunterlagen

Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann die Abrechnungsunterlagen für die Jahresabrechnung einsehen. Die Gesamtabrechnung muss eine Aufstellung aller Ein- und Ausgaben der gesamten Eigentümergemeinschaft vom letzten Jahr enthalten. In der Einzelabrechnung wird aufgeführt, welche Belastungen der einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen hat. Jeder Wohnungseigentümer kann vom Verwalter Einsicht in die Unterlagen verlangen. Sowohl zur Überprüfung der Rechnungen, als auch zur Kontrolle, ob die anderen Wohnungseigentümer ihren Kostenanteil ( z.B. das Hausgeld ) gezahlt haben. Ist die vorgelegte Jahresabrechnung nicht nachvollziehbar, dann können die Wohnungseigentümer eine Überprüfung durch einen Wirtschaftsprüfer vornehmen lassen.

Die dadurch anfallenden Kosten hat

dann der Verwalter zu tragen.

Neben der Jahresabrechnung hat der Verwalter jährlich einen Überblick über die Vermögensverhältnisse der Gemeinschaft zu geben. Er hat die Kontostände der Gemeinschaft anzugeben und aufzuzeigen in welcher Höhe Rücklagen bestehen. Darüber hinaus muss er die Vermögenslage der Gemeinschaft offen legen. Dabei sind ausstehende Hausgeldzahlungen einzelner Wohnungseigentümer und noch zu zahlende Rechnungen aufzulisten. Im Falle vom Verkauf des Wohnungseigentum steht dem Käufer nicht nur der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung zu, sondern auch der Anspruch aus dem sich etwa aus der Jahresabrechnung ergebenen Guthaben Eine Entscheidung vom Kammergericht.

Jahresabrechnung Heizkosten

Eine Jahresabrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten, in der die Kosten der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage wegen fehlender Messgeräte insgesamt nach Wohnfläche umgelegt werden, widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, so das Bayrische Oberlandesgericht (BayObLG). Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung gehören zu den Kosten des Betriebs die Kosten der zentralen Heizungsanlage und die Kosten der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden (§ 7 Abs. 2, § 8 Abs. 2 HeizKostV). Zur Erfassung des anteiligen Heizwärme- und Wasserverbrauchs dürfen nur solche Ausstattungen verwendet werden, die den Regeln der Technik entsprechen oder deren Eignung auf sonstige Weise nachgewiesen ist (§ 5 Abs. 1 HeizKostV).

Die Anschaffung von ordnungsgemäß,

funktionierenden Messgeräte kann

jeder Wohnungseigentümer verlangen.

Kaltwasserkosten

Ist in der Teilungserklärung vereinbart,

dass die Wohnungseigentümer alle

Betriebskosten der Wohnanlage

gemeinsam nach dem Verhältnis ihrer

Miteigentumsanteile zu tragen haben,

dann bedarf es zur Durchsetzung einer

verbrauchsabhängigen Abrechnung

der Kaltwasserkosten keiner Änderung

der Teilungserklärung, so der

Bundesgerichtshof (BGH).

Die Teilungserklärung muss nicht geändert werden, weil es sich bei den Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung nicht um Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.v. § 16 Abs. 2 WEG handelt. Da der Einbau von Kaltwasserzählern keine bauliche Veränderung ist, sondern eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, kann die verbrauchsabhängige Abrechnung entweder durch Mehrheitsbeschluss beschlossen (gemäß § 21 Abs. 3 WEG) oder sogar von jedem einzelnen Sondereigentümer (gemäß § 21 Abs. 4 WEG) verlangt werden. Nur wenn die wirtschaftlichen Aufwendungen unverhältnismäßig hoch sind, oder die Aufwendungen für den Einbau der Zähler die Einsparungen, die sich über 10 Jahre hinweg voraussichtlich erzielen ließen, überstiegen, steht die Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht mehr im Einklang mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Etwas anderes gilt aber, wenn die Verteilung der Wasserkosten bereits in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder durch Eigentümerbeschluss geregelt ist. In diesen Fällen besteht ein Anspruch auf Änderung nur dann, wenn ein Festhalten an der Regelung als grob unbillig erscheint und damit ein Verstoß gegen Treu und Glauben vorliegt. Rechtlich wirksam wird die Jahresabrechnung, wenn die Eigentümerversammlung diese mit Mehrheit beschließt (§ 28 Abs. 5 WEG). Im Fall eines Verkaufs einer Eigentumswohnung ist der Zeitpunkt der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch entscheidend dafür, ob eine Forderung aus der Jahresabrechnung vom Verwalter gegen den Verkäufer oder gegen den Käufer geltend gemacht werden muss. Die gleiche Person wäre somit auch Empfänger eines Guthabens aus der Jahresabrechnung. Selbst für Forderungen aus der Abrechnung früherer Jahre haftet der Käufer, wenn er zum Zeitpunkt des Beschlusses über die dazugehörenden Jahresabrechnungen bereits Eigentümer ist. Ist der Käufer zum Beschlusszeitpunkt bereits Eigentümer, fallen ihm eventuelle Fehlbeträge nicht zur Last, die dadurch entstanden sind, dass der Verkäufer, während er noch Eigentümer war, die im Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgeldzahlungen nicht oder nicht vollständig erbracht hat. In einem solchen Fall bleibt der Verkäufer Schuldner dieser Vorauszahlungen, der neue Eigentümer darf auch in der Jahresabrechnung nicht damit belastet werden.
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