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Wird ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft entgegen der Gemeinschaftsordnung nicht in ein gesondertes Beschluss- buch eingetragen oder in anderer vorgeschriebener Weise protokolliert, ist der Beschluss bei fehlender Niederschrift anfechtbar, aber in der Regel nicht nichtig.Beschluss des OLG Düsseldorf

Für das Zustandekommen eines

Beschlusses ist nur die Mehrheit nach

der Zahl der abgegebenen Ja- und

Neinstimmen zu berechnen.

Stimmenthaltungen sind nicht

mitzuzählen (BGH).

Wird eine Eigentümerversammlung unberechtigterweise statt vom Verwalter von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen, sind die in dieser Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse im Falle einer Anfechtung ungültig, es sei denn, es steht fest, dass sie auch bei einer ordnungsgemäßen Einberufung gefasst worden wären. BayObLG

Beschlussfähigkeit

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss bei jeder einzelnen Abstimmung gegeben sein. Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung kann im Laufe der Versammlung entfallen, wenn einzelne Miteigentümer den Saal verlassen oder bei einem Beschlussantrag bestimmte Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind (§ 25 Abs. 5 WEG). Der Versammlungsleiter hat vor jeder Abstimmung zu prüfen, ob genügend stimmberechtigte Eigentümer im Saal sind oder einzelne Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind. Stellt er fest, dass die Beschlussfähigkeit für den zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag nicht gegeben ist, darf die Abstimmung nicht durchgeführt werden. Es besteht dann nur die Möglichkeit, insoweit eine neue Versammlung einzuberufen, welche dann auch beschlussfähig ist.

Stimmabgabe

Ist der Beschlussantrag verlesen und die Beschlussfähigkeit festgestellt, so bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vorsieht, ist sie formfrei. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, z. B. die geheime Abstimmung, mehrheitlich beschließen.

Auszählung der Stimmen

Der Versammlungsleiter hatte bislang die Anzahl der Ja-Stimmen, der Neinstimmen und der Stimmenthaltungen festzustellen. Für das Beschlussergebnis war allein maßgeblich, ob die Anzahl der Ja- Stimmen die Anzahl der Neinstimmen übersteigt. Stimmenthaltungen waren nicht zu berücksichtigen. Mit einfacher Stimmenmehrheit können die Wohnungseigentümer Beschlüsse zu einzelnen Fragen von untergeordneter Bedeutung fassen (die Art und Weise von Zahlungen, Kosten für die Nutzung von gemeinschaftlichem Eigentum wie Partyräumen, besondere Verwaltungskosten).

Dazu müssen die Eigentümer mit mehr

als der Hälfte der abgegebenen

gültigen Stimmen für oder gegen einen

Beschluss entscheiden.

Eine gebrauchsbezogene Kostenverteilung für Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen kann durch Beschluss abweichend von den Miteigentumsverhältnissen festgelegt werden. Dafür reicht eine einfache Mehrheit  nicht aus. Es muss  Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile sein. Eine entsprechende Beschlussmehrheit ist auch bei der Abstimmung über eine energetische Modernisierung notwendig. Das betrifft insbesondere Investitionen in die Wärmedämmung, in Fernwärme oder in Kraft-Wärme-Kopplungs-Technik für das gemeinschaftliche Eigentum. Bei baulichen Veränderungen, die über eine reine Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, müssen alle Eigentümer zustimmen, deren Rechte durch die Arbeiten beeinträchtigt werden. Über die Kostenumlage für gemeinschaftliches Eigentum entscheiden die Eigentümer mit einfacher Mehrheit.
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