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Schadensersatz vom Verwalter, die

Verjährungsfrist, bei einer

Eigentumswohnung

Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter verjähren nach 3 Jahren. Diese Frist kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden. Eine Klausel in AGBs, in der solche Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren, ist jedoch unwirksam. OLG München Ein Wohnungseigentümer kann im Wohnungseigentumsverfahren wegen einer Beschädigung seiner Sachen einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter auf die Schlechterfüllung des Verwaltervertrags stützen, obwohl nicht er gemeinsam mit den übrigen Wohnungseigentümern, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner des Verwalters geworden ist. Wird ein auf die Verletzung der Verwalterpflichten gestützter Schadensersatzanspruch geltend gemacht, so ist auch zu prüfen, ob der Anspruch deshalb gerechtfertigt ist, weil der Verwalter die Anlage als Bauträger mangelhaft errichtet hat und aus diesem Grund gegenüber dem Wohnungseigentümer als Auftraggeber schadenseratzpflichtig ist.  OLG Düsseldorf Die Einsetzung des Verwalters erfolgt durch die Eigentümerversammlung. Bei einer Abstimmung wird dieser durch Stimmenmehrheit ermittelt. Dabei kann es sich um einen Wohnungseigentümer oder einen externen Dritten handeln.

Auch eine GmbH oder eine

Handelsgesellschaft ( OHG, KG ) kann

als Verwalter bestellt werden.

Dagegen können mehrere Personen, wie z.B. ein Ehepaar, nicht wirksam bestellt werden. Die Verpflichtung des Verwalters, nach Beendigung seiner Tätigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung zu legen, umfasst neben der verständlichen und nachvollziehbaren Darlegung aller Einnahmen und Ausgaben auch eine Aufstellung der noch bestehenden Forderungen, Verbindlichkeiten und Kontostände. OLG München Oft wird bei der Bestellung und im Verwaltervertrag geregelt, dass die Abberufung des Verwalters nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist. Insbesondere professionelle Verwalter bestehen darauf, dass eine vorzeitige Abberufung vor Ablauf des Bestellungszeitraums nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich ist. Ein solcher liegt dann vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, weil das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht mehr besteht.

Diese Situation kann eingetreten sein,

wenn es zu einem der folgenden

Vorgänge kommt:

-    Weigerung die Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchzuführen -    Verschweigen einer eigenen Vermittlungsprovisionen beim Abschluss von Versicherungsvertragen für          die Wohnungseigentümergemeinschaft -    Vermischung von Verwaltungsgeld der Gemeinschaft mit dem privatem Vermögen -     nicht rechtzeitige Erstellung der Jahresabschlussrechnung -    Jahresabschlussrechnung enthält grobe Fehler bei der Kostenverteilung -    Verwalter lädt nicht zur Eigentümerversammlung ein      Weigerung Einblick in das Sitzungsprotokoll oder andere Unterlagen zu gewähren -    Verwalter wird zahlungsunfähig und muss Insolvenz anmelden -    Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat wird grundlos verweigert -    grundlose Strafanzeige gegen einen Wohnungseigentümer Der  WEG- Hausverwalter besorgt sämtliche zum Betrieb der Immobilie nötigen Geschäfte. Nicht zu den Aufgaben des WEG-Verwalters zählt die Betreuung der Mieter, das Mietinkasso oder die Suche und Auswahl neuer Mieter. Nach Paragraph 20 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist eine Eigentümergemeinschaft dazu verpflichtet, einen Hausverwalter zu benennen.

Der Verwalter genügt seiner

Verkehrssicherungspflicht, wenn er

diese auf eine zuverlässige

Hauswartfirma überträgt.

Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand. BayObLG Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann, auch wenn er selbst kein Miteigentümer ist, als Stellvertreter eines Eigentümers an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitwählen. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann ein Hausverwalter für eine Wohneigentumsanlage nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter kann entweder ein Miteigentümer sein oder es wird ein professioneller Hausverwalter beauftragt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss einen Verwalter bestimmen. Er wird für maximal 5 Jahre mit der Verwaltung beauftragt, kann dann aber wiedergewählt werden. Zu den Aufgaben des Hausverwalters gehört die Vorbereitung der Wohnungseigentümerversammlung, er erstellt einen Wirtschaftsplan und macht die Jahresabrechnung. Kommt der Hausverwalter auch nach mehrmaliger Aufforderung nicht seinen Pflichten nach, beispielsweise dafür zu sorgen, dass das Treppenhaus gereinigt wird, sollte man ihm bei der nächsten Eigentümerversammlung eine Frist setzen. Dort kann ihm auch mit der Absetzung gedroht werden, wenn er weiterhin nicht tätig wird. Streitigkeiten zwischen einzelnen Hausbewohnern, etwa bei Lärmbelästigungen, sind nicht Sache des Verwalters. Fühlt sich jedoch die Mehrzahl der Bewohner betroffen, muss er dafür sorgen, dass die Hausordnung beachtet wird. Strittige Abrechnungen des Verwalters sollte die Eigentümerversammlung nicht genehmigen. Hohe Sonderleistungen muss er auch nachweisen können. Ist ihm das nicht möglich, kann er notfalls sogar verklagt werden. Ein Hausverwalter kann kleinere Instandsetzungsarbeiten eigenständig in Auftrag geben. Teure Arbeiten benötigen aber die vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Zurückbehaltungsrecht des früheren

Verwalters

Hat ein früherer Wohnungseigentumsverwalter Unterlagen noch in Besitz, dann kann er sich gegenüber dem Herausgabeverlangen der Wohnungseigentümer nicht dadurch verteidigen, den Besitz pauschal in Abrede zu stellen und das in Verbindung mit der Erklärung, weitere Angaben über den Verbleib der Unterlagen nicht machen zu können. Gegenüber dem Anspruch der Wohnungseigentümer auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen steht dem ehemaligen Verwalter ein Zurückbehaltungsrecht wegen Vergütungsansprüchen nicht zu. Er kann also nicht aufrechnen. Sind mehrere Konkurrenzangebote potenzieller neuer Verwalter eingeholt worden, sind diese vor Bestellung eines neuen Verwalters allen Wohnungseigentümern zugänglich zu machen, damit ein jeder von ihnen in die Lage versetzt wird, sich einen Überblick und ein eigenes Bild von den Bedingungen der einzelnen Kandidaten verschaffen zu können. OLG Köln  Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden. .
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