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Eigentümergemeinschaft und

Instandhaltungsrücklagen, 

Zustimmung vor der Verwendung

Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Die Instandhaltungsrücklage dient der wirtschaftlichen Absicherung künftig notwendig werdender Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Mit der Bildung dieser Instandhaltungsrücklage sollen die Wohnungseigentümer Vorsorge treffen, dass auch unerwartete Maßnahmen ohne Verzögerung durchgeführt werden können. Es kann sich keine Eigentümer weigern, die Rücklage für Instandhaltungen zu zahlen. Für die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 4 WEG der Wohnungsverwalter zuständig. Er führt die Konten, auf denen die Rücklage angesammelt wird.

Nicht erforderlich ist, dass er hierfür

ein eigenständiges Konto errichtet.

Dem Verwalter obliegt es, den

angesammelten Betrag

gewinnbringend anzulegen.

Soweit die Wohnungseigentümer ihm keine Vorgaben machen, hat er bei der Auswahl zwischen mehreren Anlageformen nicht nur die Gewinnspanne zu berücksichtigen, sondern auch zu beachten, dass die Instandhaltungsrücklage jederzeit verfügbar sein muss. Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft rückständige Hausgelder/ Beiträge/ Bewirtschaftungskosten mit anteiligen Guthaben der Rücklage zu verrechnen, ist nichtig, ohne dass es einer Ungültigerklärung nach § 23 Abs. 4 WEG im Verfahren der §§ 43 ff WEG bedarf. Ein derartiger Beschluss verstößt nach OLG Hamm gegen Vorschriften des WEG. Die Eigentümergemeinschaft ist gemäß den Bestimmungen des WEG verpflichtet, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. 

Derzeit gilt als angemessen, je nach

Alter und Größe der Anlage, ein Betrag

von € 0,40 bis € 0,80 pro qm/Monat.

Zur Bedeutung der nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gebildeten Instandhaltungsrückstellung. Ausgaben, die nur unter ganz besonderen, außergewöhnlichen Umständen zu erwarten sind, dürfen grundsätzlich nicht im Wirtschaftsplan berücksichtigt werden. OLG Hamm, 15 W 232/69 Ein Miteigentümer, der seine laufenden Hausgeldvorauszahlungen nicht erbringt, erbringt auch seine Anteile an der Instandhaltungsrücklage nicht. In der Einzelabrechnung dieses Miteigentümers ist daher der Anteil an der Instandhaltungsrücklage um den nicht erbrachten Anteil zu kürzen.

Die “eiserne Reserve” der

Instandhaltungsrücklage darf nicht

angegriffen werden sondern muss

immer kurzfristig verfügbar sein.

Eine gesetzliche Regelung über die Höhe der anzusparenden Instandhaltungsrücklage gibt es nicht. Im Wohnungseigentumsgesetz ist nur von einer “angemessenen” Instandhaltungsrücklage die Rede. Die Instandhaltungsrücklage muss sicher angelegt und für Reparaturen kurzfristig verfügbar sein. Infrage kommt vor allem die Anlage als Tagesgeld, Festgeld oder auf einem Sparkonto. Die Instandhaltungsrücklage darf grundsätzlich nicht zur Finanzierung laufender Bewirtschaftungskosten verwendet werden.

Kostenbeteiligung an baulichen

Maßnahmen

OLG Hamm Eine  Eigentümergemeinschaft hatte die Durchführung baulicher Maßnahmen beschlossen. Ein Wohnungseigentümer stimmte diesen baulichen Maßnahmen nicht zu. Obwohl für die Wirksamkeit des Beschlusses Einstimmigkeit erforderlich gewesen wäre, wurde die bauliche Maßnahme durchgeführt. Die Kosten für die Baumaßnahme wurden der Instandhaltungsrücklage entnommen. Der Eigentümer klagte darauf, dass dieser Betrag der Instandhaltungsrücklage wieder zugeführt wird. Er erhielt vom OLG Hamm recht. Das Gericht entschied, dass der von der Beitragspflicht befreite Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf hat, dass dieser entnommene Betrag der Instandhaltungsrücklage wieder zugeführt wird.

Die Vorfinanzierung der Verglasung

einzelner Balkone aus der

Instandhaltungsrücklage entspricht

nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. 

Es entspricht insbesondere nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, im eigenen Namen ein behördliches Genehmigungsverfahren für die Loggiaverglasung einzelner Balkone in Gang zu setzen und die Kosten des Genehmigungsverfahrens zunächst aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen und dann auf die Wohnungseigentümer umzulegen, die eine Loggiaverglasung anbringen lassen (BayObLG Die Verglasung einzelner Balkone ist keine Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft, sondern allenfalls der betroffenen/begünstigten Wohnungseigentümer. Der Beschluss ist auf Anfechtung eines Miteigentümers gemäß § 21 Abs. 4 i.V.m. §§ 43 ff WEG durch das Gericht für rechtsungültig zu erklären.
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